Si vous envisagez de vendre votre maison, ou si vous êtes sur le point d’en acheter une, il est important d’avoir une estimation approximative de sa valeur. Vous pouvez obtenir cette estimation en recueillant des informations sur votre maison et sur le quartier où elle se trouve, puis en utilisant ces données pour calculer un chiffre approximatif. C’est une donnée indispensable pour bien vendre ou acheter.
En revanche, il est extrêmement facile de faire fausse route à la hausse comme à la baisse quand on est néophyte sur le sujet. Découvrez dans cet article, comment vous pouvez faire pour estimer sa maison soi-même.
Qu’est-ce qu’une estimation et pourquoi en avez-vous besoin ?
Une estimation est une supposition calculée de la valeur de quelque chose, basée sur les données dont vous disposez. Dans ce cas précis, il s’agit de la valeur de votre maison ou d’un appartement (ça fonctionne aussi). Vous avez besoin d’une estimation pour :
- vous aider à fixer un prix de vente si vous envisagez de vendre votre maison;
- vous donner une idée de l’argent dont vous aurez besoin pour acheter une nouvelle maison ;
- fournir un contexte pour les améliorations ou les réparations que vous prévoyez d’effectuer.
Les règles à respecter pour bien estimer sa maison
Il est important d’avoir une estimation approximative de la valeur de votre maison, que vous soyez vendeur ou acheteur. Vous pouvez obtenir cette estimation en rassemblant des informations sur votre maison et le quartier dans lequel elle se trouve, puis en utilisant ces données pour calculer un chiffre approximatif. C’est essentiel pour la réussite d’une vente ou d’un achat. Voici les quelques règles à respecter pour ne pas se tromper et être trop décalé par rapport à la réalité du marché :
Étudier le prix d’achat de votre maison
C’est une notion que vous devez forcément savoir : à quel prix avez vous acheté votre bien. Cette information vous donnera une idée du prix le plus bas que vous pourriez accepter lors de la vente. Il s’agit également d’un point de départ pour votre estimation : si le marché n’a pas changé depuis votre achat, il y a de fortes chances que votre maison n’ait pas perdu de valeur. En revanche, si les prix ont augmenté dans votre région, il est possible que votre maison ait pris de la valeur.
Laissez de côté l’aspect émotionnel
Une maison est une bibliothèque de souvenirs. L’erreur qui est souvent faite, c‘est d’accorder beaucoup trop d’importance à des éléments qui vous sont chers, hors ici vous souhaitez vendre votre maison. Les futurs propriétaires n’aurons pas les mêmes goûts ou attentes que vous. N’hésitez pas à vous poser la question : « Si je n’étais pas le propriétaire, que penserais-je de ce bien ? ».
Prenez connaissance du prix au mètre carré
Grâce à des outils comme PERVAL ou DVF (qui nous verrons plus en détail un peu plus tard dans cet article), vous pouvez avoir une idée du prix au mètre carré de votre quartier. Cela vous donnera un bon point de départ pour votre estimation.
Ignorer le prix du marché, c’est être quasiment certain de ne pas réussir à vendre sa maison.
Prenez en considération les principales caractéristiques de votre maison
Maintenant que vous avez une idée des prix pratiqués dans votre région, ville ou quartier, il est important de prendre en compte les spécificités de votre logement. Il peut s’agir :
- Du nombre de pièces ;
- De la taille du terrain
- Du type de construction (maison individuelle, immeuble, etc.)
- De l’état du logement (neuf ou ancien) ;
- De la localisation du bien (proche des commodités, écoles, transports en commun, etc.).
- De vos équipements (terrasse, piscine …)
- Du volume des pièces
- De l’équipement de la cuisine
- etc.
Ces spécificités peuvent avoir un impact significatif sur le prix au mètre carré, et donc sur la valeur globale de votre maison.
L’état de votre maison
Vous avez rénové votre cuisine et votre salle de bain, vous avez creusé une piscine dans le jardin… tous ces travaux représentent une valeur ajoutée à votre maison. N’oubliez pas de les prendre en compte lors de l’estimation de votre bien.
Dans le cas contraire, si vous avez des travaux à faire, il faudra les déduire du prix de vente. Le but est d’arriver au juste milieu : pas trop cher pour ne pas effrayer les acheteurs, pas trop bas pour ne pas vous pénaliser.
Comment procéder à l’évaluation de votre bien ?
Il existe plusieurs méthodes pour évaluer soi-même la valeur de votre maison. Voici les principales :
Regardez le fichier Perval
Le fichier Perval est un baromètre des prix de l’immobilier qui se présente sous la forme d’une base de données informatisée qui recense tout un ensemble de chiffres et d’estimations immobilières. Les notaires saisissent les informations dans la base de données informatisée grâce aux biens qui ont été effectivement vendus, c’est pourquoi ce fichier a une réelle valeur et apporte une expertise supplémentaire.
Le fichier Perval est utilisé par les banques, les compagnies d’assurance, les agents immobiliers et les particuliers afin de les aider à prendre des décisions éclairées concernant l’achat ou la vente d’un bien immobilier.
Regardez les biens vendus à proximité de chez vous
Les journaux sont un excellent moyen de se faire une idée des prix de vente des propriétés dans votre région. Le site Web du gouvernement français DVF (Demande de valeurs foncières) est une excellente ressource à cet égard, car il comprend le prix de vente, la date de la transaction, la localisation et la nature du bien. Le seul inconvénient est que les données ne sont mises à jour que tous les six mois, et qu’elles peuvent donc être assez obsolètes. Il s’agit néanmoins d’un outil utile et gratuit pour se faire une idée de ce qui se vend dans votre région.
Regardez les annonces immobilières
N’hésitez pas à regarder le site LeBonCoin ou SeLoger. Ce sont les références sur le marché pour les petites annonces immobilières. En consultant les annonces, vous aurez une idée précise des prix pratiqués sur le marché pour des biens comparables au vôtre.
Vous pouvez aussi aller regarder les vitrines des agences immobilières afin de voir les annonces qu’elles ont affichées.
Nos derniers conseils
Prenez le temps de bien évaluer votre bien, c’est important. Il est facile de se laisser emporter par l’euphorie de la vente et de sous-estimer ou surestimer la valeur de sa maison.
Prévoyez une marge de négociation
Nous parlons ici d’achat immobilier et même si le marché est actuellement tendu, il est important de prévoir une marge de négociation dans votre estimation. Les acheteurs ne manqueront pas de tenter de négocier le prix, alors prévoyez une marge de 5 à 10% environ.
Faites des réévaluations régulières
Les prix de l’immobilier fluctuent en fonction de plusieurs facteurs : l’offre et la demande, les taux d’intérêt, la conjoncture économique, etc. Il est important de garder cela à l’esprit et de réévaluer régulièrement la valeur de votre maison, en particulier si vous envisagez de la vendre dans un avenir proche.
Prenez soin de votre maison
Même si vous avez décidé de vous séparer de votre maison, il est important de bien l’entretenir. Les acheteurs ne manqueront pas de remarquer les petits défauts et ils seront moins disposés à payer le prix demandé si la maison n’est pas en bon état.
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Estimer sa maison : quels sont les risques ?
Décider d’estimer sa maison soi-même permet de réduire certains frais. Cependant, vous devez être au courant des risques que vous courrez avec une telle pratique. Fixer le prix de votre bien immobilier sans tenir compte du marché aura forcément un impact sur la vente.
En effet, si vous faites une mauvaise estimation, cela risque de retarder la vente du bien dans le meilleur des cas. Vous pouvez même ne plus vendre votre maison.
Aussi, vous risquez de dévaloriser le bien immobilier aux yeux des potentiels clients. Par exemple, une maison, un domaine ou un appartement qui a été surévalué pourra difficilement se vendre. Dans ce cas, la conséquence directe est que le bien reste sur le marché pendant un bon moment. Or, une maison qui tarde à être vendue perd de sa valeur et trouve difficilement un acquéreur par la suite. Alors, avant d’estimer votre maison, pensez aux avantages, mais aussi aux risques que vous courrez et rester objectif.
L’importance du simulateur en ligne
Pour éviter de vous retrouver dans des situations inconfortables et d’avoir une estimation plus ou moins juste, vous pouvez utiliser les simulateurs en ligne. Ce sont des outils qui vous permettent d’avoir une idée du prix de votre bien immobilier. Mais avant, vous devez avoir les informations comme les performances énergétiques de la maison, ses différentes caractéristiques et autres critères pouvant avoir un impact sur sa valeur.
Une fois cela fait, allez sur Internet pour choisir votre simulateur. Sur la toile, vous avez plusieurs sites qui permettent aux propriétaires d’estimer leur bien immobilier et connaître leur valeur. Il suffit de choisir celui qui vous plaît et de commencer la simulation. Vous devez entrer le plus d’informations possibles afin d’avoir une bonne estimation. Après avoir renseigné les différentes données, vous pouvez lancer le simulateur. En quelques secondes, vous aurez le prix de votre bien.